CFO Survey-interview: 'Een kritsiche grens bereikt'

Ria Koppen, directeur bedrijfsvoering van Haag Wonen over de verwachtingen van hun bedrijf en de economie: "we hebben wel een kritische grens bereikt." Een eerste van een reeks interviews in het kader van de CFO Survey, een kwartaalonderzoek van TIAS en Duke University onder CFO's.

Financieel staat Haag Wonen er goed voor. Dat is in de eerste plaats van groot belang voor onze huurders. Onze kasstromen hebben we onder schot. De continuïteit van het bedrijf kunnen we waarborgen. Dit ondanks roerige tijden. De afgelopen jaren heeft de politiek ons onaangenaam verrast met maatregelen: de verhuurderheffing raakt ons bijvoorbeeld flink in de portemonnee. De overheid kijkt bij haar besluiten veel naar de korte termijn. Dat kan niet bij vastgoed. De investeringen die wij doen hebben een return-on-investment van 80 tot 100 jaar.

Van 2009 tot 2013 heeft Haag Wonen 30 procent op de bedrijfslasten bespaard. Tot 2016 gaan we nog eens 25 procent besparen. En dan hebben we wel een kritische grens bereikt: nog meer besparingen lukken niet meer binnen de bestaande bedrijfsvoering. Als we nog minder moeten uitgeven, gaan we inboeten op essentiële zaken als onderhoud aan woningen. Dat hoeft nu gelukkig niet: we besparen niet op onderhoud, in 2013 gaven we € 50 miljoen uit aan het onderhoud van de woningen van onze huurders. 

Met het geld dat we beschikbaar hebben voor investeringen, verbeteren we nu vooral de bestaande voorraad. Want de woning die iemand huurt, moet goed zijn. Waar nodig en mogelijk kunnen we met nieuwe woningen huidige en toekomstige doelgroepen bedienen die elders niet terecht kunnen voor woonruimte.

Vanuit de EU komt het signaal dat de Nederlandse overheid alert moet zijn op de betaalbaarheid van woningen. Huurverlagingen zijn op dit moment echter niet haalbaar. Niet zolang de overheid een forse aanslag pleegt op de liquiditeiten van corporaties met de verhuurderheffing.

Incidenten binnen de sector schaden de reputatie van woningcorporaties. Tegelijkertijd zijn huurders over het algemeen wel positief over hun eigen woningcorporatie. Haag Wonen kreeg onlangs van haar huurders een 7,2 voor de dienstverlening en een 7,3 voor woningonderhoud.  De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties bezocht ons in 2013: juist omdat we een voorbeeld zijn van een middelgrote corporatie in de randstad die zijn zaken rond vastgoedsturing  goed op orde heeft. 

Onze huurders komen ook uit de kwetsbare hoeken van de samenleving. In deze roerige economische tijden krijgen ze te maken met ontslag of ze werken in sectoren waar het nog niet zo goed gaat. Juist in dat woelige economische vaarwater blijkt de grote meerwaarde van een sociale huisvester. Met maatschappelijk partners in Den Haag hebben we een bewezen aanpak voor huurders die hun huur niet kunnen betalen. Om te voorkomen dat ze hun woning kwijtraken.

De gesprekken in ons managementteam gaan vooral over de uitvoering van het ondernemingsplan. Goede huisvesting voor huurders die niet terecht kunnen in de commerciële huursector of koopsector. En de strategische vraagstukken die daarmee samenhangen. Hoe zorgen we bijvoorbeeld dat wijken niet eenzijdig worden, nu we niet meer in woningen voor middeninkomens mogen voorzien? Neem bijvoorbeeld de Schilderswijk. Deze wijk willen we een mengeling laten zijn van lage en middeninkomens, maar dat kunnen we door het huidige politieke beleid moeilijker realiseren. Wij kunnen de middeninkomens niet meer huisvesten. Daarom zoeken we naar samenwerkingen met partijen die willen investeren. 

Juist door samenwerking – met huurders, maatschappelijk partners in de wijk en andere partijen – kunnen we prettig en betaalbaar wonen blijven bieden.”

CFO Survey Europa
Dit interview is gedaan in het kader van de CFO Survey Europa. Uit de resultaten van de vorige CFO Survey bleek dat het aanhoudende publieke wantrouwen in zakelijke bestuurders en politieke leiders het ondernemingsklimaat aantast. Tevens zouden mogelijke sancties voor Rusland de economie nog verder schaden, aldus financieel directeuren in Europa.

Meer informatie over de CFO Survey vindt u in het dossier.