Aardgasvrij kan grondwaarde verhogen

We moeten straks met zijn allen van het gas af. Althans, dat is de nieuwste uitdaging die Den Haag heeft gesteld voor onze woningmarkt. Nieuwbouw wordt daarom al bijna standaard gasloos gepland en opgeleverd. Maar wat betekent dat voor de waarde van de grond? Als gasvrij bouwen duurder is, moet de grond dan goedkoper worden aangeboden? Hoe zit het dan met de lagere energielasten na oplevering? Lon Chi is op zoek gegaan naar antwoorden tijdens zijn afronding van zijn MRE opleiding.

 

De aardasvrije uitdaging voor Zoetermeer

De gemeente Zoetermeer heeft ambitieuze doelstellingen geformuleerd op het gebied van duurzaamheid en wonen. Ten aanzien van duurzaamheid heeft de gemeente de ambitie om de gebouwde omgeving in 2040 klimaatneutraal te krijgen. Voor de bestaande vastgoedvoorraad betekent dit een grote opgave. Voor de nieuwbouwopgave is het de doelstelling om bij uit te geven gemeentekavels bestemd voor nieuwbouw, als vaste randvoorwaarde mee te geven dat de woningen als nul-op-de-meter dienen te worden gerealiseerd, zeker als het gaat om een nieuwbouwprogramma met grondgebonden woningen. De gemeente Zoetermeer heeft een nieuwbouwopgave van minimaal 10.000 woningen in de komende 10-15 jaar. De nul-op-de-meter voorwaarde komt bovenop de wettelijke vereisten uit het bouwbesluit, en vragen om die reden een extra investering van marktpartijen. Aan de andere kant wijst onderzoek uit dat duurzaamheid ook van invloed is op de waarde van vastgoed, en daarmee ook op de grondwaarde. Centraal in dit onderzoek staat de wijze waarop de nul-op-meter wens vanuit de gemeente effect heeft op de grondwaarde. In de praktijk blijkt dat nog weinig ervaring is met het meenemen van duurzaamheid in waarderingen. De extra investeringskosten om te komen tot NOM zijn goed in te schatten. Vanuit verschillende publicaties komt naar voren dat de meerkosten van NOM circa € 15.000,-- bedraagt. De meerwaarde van NOM is echter moeilijker in te schatten.

De meerwaarde van duurzaam

In de literatuur komt naar voren dat er een positieve relatie is tussen duurzaamheid en woningwaarde. In het onderzoek van Brounen & Kok (2011) is bekeken op welke manier de energielabel van een woning van invloed is op de transactieprijs. Uit het onderzoek komt naar voren dat een energiezuinigere woning een hogere transactieprijs genereert. In het onderzoek wordt een relatie gelegd tussen de contante waarde van de toekomstige energiebesparing en de zogenaamde ‘groenpremie’. In 2009 was de gemiddelde maandelijkse energienota € 152,--, € 105,-- ten aanzien van een woning met label A en € 231,-- ten aanzien van een woning met label G. Dat is een verschil van € 126,--. De energiekosten die worden bespaard vertegenwoordigen een investeringswaarde. In het onderzoek zijn de energiekosten die worden bespaard tussen de verschillende labels (A t/m G) contant gemaakt. Dit is een manier op de toekomstige energiebesparingen terug te rekenen naar het moment van het doen van de investeringsbeslissing, in dit geval de aankoop van een woning.

De kosten-baten van nul-op-de meter (NOM) anno 2018

Vanuit deze insteek is ook gepoogd de groenpremie van een NOM woning te berekenen. In vergelijking met een reguliere nieuwbouwwoning heeft een NOM woning geen energierekening. Voor de energierekening van een reguliere nieuwbouwwoning is aansluiting gezocht bij de gemiddelde energierekening van een woning met energielabel A (€ 105,-- per maand). Omdat de ontwikkeling van energieprijzen lastig te voorspellen is, zijn er drie scenario’s van de contante waarde doorgerekend. Een basisscenario, een scenario waarin de inzichten van het laatste klimaatakkoord zijn doorgerekend, en een scenario waarin de historische prijsontwikkeling van energie als uitgangspunt is
genomen voor de toekomstige prijsontwikkeling. Daarnaast zijn er scenarioberekeningen gemaakt met een bandbreedte aan rendementseisen en looptijden van de kasstroom. Vanuit deze scenarioberekeningen komt naar voren dat de groenpremie tussen de € 14.800,-- en € 42.300,-- bedraagt. Op basis van de berekende groenpremie en de geïdentificeerde meerkosten om tot NOM te komen, heeft deze duurzaamheidsambitie in theorie geen negatieve invloed op de grondwaarde. De berekende minimale groenpremie staat namelijk vrijwel gelijk aan de meerkosten (€ 14.800,-- vs. €15.000,--). In theorie zou de NOM ambitie zelfs kunnen leiden tot een hogere grondwaarde.

Conclusies

In het laatste gedeelte van dit onderzoek is deze tussenconclusie getoetst aan de praktijk middels een casestudy. In deze casestudy is onderzoek gedaan naar de transactieprijzen van NOM woningen ten opzichte van vergelijkbare woningen met een gasaansluiting en een energieprestatie volgens het vigerend bouwbesluit. Er is gekozen om een transactiestudie te verrichten naar NOM-woningen in de nieuwbouwwijk Sterrenberg in Zeist. In de transactiestudie komt naar voren dat de woningen die NOM zijn uitgevoerd een hogere transactieprijs genereren in vergelijking met referentieobjecten. Het waargenomen verschil is circa € 14.000,--. Ook deze uitkomst impliceert dat de NOM ambitie nauwelijks negatieve invloed heeft op de grondwaarde