Energiezuinigheid en hypotheekrisico

Verduurzaming van vastgoed is niet alleen goed voor de planeet, maar ook voor het huishoudboekje van de bewoner. De bijbehorende energierekening loopt immers aardig op. Onlangs rapporteerde het BKR dat ruim 110.000 Nederlandse huishoudens kampen met een betalingsachterstand op hun woninghypotheek. Blijkbaar worden de maandlasten voor een steeds grotere groep huishoudens ondraaglijk. Voor een doorsneewoning gaat ruim 150 euro per maand op aan de energierekening. Voor deze doorsneewoningen lopen deze lasten uiteen van 60 tot 240 euro, afhankelijk van de energiezuinigheid (A- tot G-label) van het pand. Een variatie die steeds vaker wordt gevoeld, maar die in de literatuur maar zelden is gerelateerd aan de hypotheekrisico’s van geldnemer en -gever. 

Dirk Brounen (TIAS) verkende de relatie tussen energie-efficiëntie en betalings- en in het bijzonder hypotheekrisico’s. Dit gebeurt in drie stappen, en steeds aan de hand van wetenschappelijke literatuur in combinatie met Nederlandse kengetallen.

Allereerst start hij met een korte bespreking van de literatuur ten aanzien van betalingsachterstanden. Welke factoren zorgen er volgens de internationale literatuur voor dat rekeningen niet (of niet tijdig) worden betaald? Dit helpt ons allicht om de relevante achtergronden van de BKR-cijfers goed te kunnen begrijpen en duiden. De paragraaf wordt afgesloten met een Nederlandse blik op de achtergronden van

energiebetalingen. Vervolgens bespreekt hij de meest prominente hypotheekrisico’s, de probability of default (PoD), ofwel de kans op betalingsachterstand, en de loss given default (LGD), de financiële schade bij hypotheekfaillissement. In beide paragrafen worden de traditionele risicomodellen in het bankwezen kort besproken, waarna de eventuele rol van energie-efficiëntie van het onderliggende vastgoed wordt besproken. Bij dit alles beperk Dirk zich grotendeels tot de vastgoedfinanciering in de Nederlandse woningmarkt. Tevens kunnen de uitkomsten van deze bijdrage ook worden vertaald naar de commerciële vastgoedmarkt, waar gelijksoortige risico’s en PoD- en LGD-modellen gangbaar zijn.

De uitkomsten van deze bijdrage zijn relevant voor een breed publiek. Zo is het voor consumenten belangrijk om te weten of een relatief hoge energierekening op het nieuwe thuisadres van belang is voor de hypotheekrisico’s die zij aangaan. Vaak worden woningen betrokken zonder op voorhand een indicatie te hebben van het bijbehorende energieverbruik, en allicht dat het in de toekomst loont om deze kennis op voorhand te vergroten. Al was het alleen maar om te voorkomen dat verrassend hoge jaarafrekeningen de BKR-cijfers verder verhogen. Uiteraard is dezelfde relatie van even groot belang voor de kredietverstrekkende banken. In een tijd van Basel III en zorgplicht is het voor banken van groeiend belang om goed te weten welke klantachtergronden bepalend zijn voor de risico’s in hun boeken. Wellicht dat energiezuinigheid deze risico’s verlaagt. Tot slot zijn de effecten van energieverbruik relevant voor iedereen, aangezien de bijbehorende klimaateffecten niet discrimineren. 

Tot op heden is het besparen van energie in de vastgoedmarkt een uitdaging geweest voor overheden, die met bouwnormen, belastingen en subsidies ondernemers en gebruikers proberen te overtuigen tot een verlaging van het energieverbruik. In deze bijdrage vertaalt Dirk de bijbehorende kubieke meters gas en kilowatturen elektriciteit in voelbare euro’s. Door het financiële belang te benadrukken ontstaat er wellicht een bredere interesse voor het beperken van dit verbruik.

Lees hier de gehele analyse

Leestips: 
- Home energy efficiency and mortgage risks (pdf)
- Green & Healthy homes (pdf)