Duurzaam en activistisch beleggen in vastgoed
Er is een terechte discussie ontstaan over het rendement van onze pensioenfondsen. Men suggereert dat pensioenfondsen teveel 'activistisch beleggen' en dat dat mogelijk ten koste gaat van het rendement. Bij beleggen in vastgoed is dit echter in het belang van het rendement en dus de deelnemers.
Begin deze maand nam de Tweede Kamer een motie aan dat een ‘koopkrachtig pensioen altijd centraal moet staan’ bij pensioenfondsen. Deze motie was vooral gedreven door het beeld dat pensioenfondsen steeds meer activistisch zijn gaan beleggen zonder dat het in het belang is voor de deelnemers. Maar is dat wel zo? Is een activistische houding soms niet juist cruciaal voor het behoud van koopkrachtige pensioenen? Vooral bij vastgoed beleggen gaan deze juist hand in hand.
Het cruciale belang van duurzaamheid in vastgoedbeleggingen
Voor het beleggen in vastgoed is het van belang om aandacht te besteden aan duurzaamheid. Als pensioenfondsen dit niet doen, zal het een negatieve impact hebben op het rendement. Er is ontzettend veel onderzoek gedaan naar de impact van duurzaamheid op vastgoedwaarden en rendementen. Twee wetenschappelijke papers, die van Leskinen et al. (2020)¹ en Contat et al. (2024)², zijn hierin zeer verhelderend. Beide studies hebben honderden wetenschappelijke onderzoeken geanalyseerd en onderstrepen de positieve impact van duurzaamheid op vastgoed, zowel in termen van waarde creatie als risicobeheersing. Duurzame gebouwen bieden niet alleen financiële voordelen door hogere waarderingen en lagere operationele kosten, maar ook een betere weerstand tegen klimaatrampen en veranderende regelgeving.
Hogere vastgoedwaarde
Zo concludeerden Leskinen et al. dat duurzaamheidsmaatregelen, zoals energie-efficiëntie en groene certificeringen, leiden tot een hogere vastgoedwaarde. Woningen en commerciële panden met betere duurzaamheidsscores hebben een premie in verkoopprijzen en huurinkomsten en hebben bovendien lagere operationele kosten, met name op het gebied van energieverbruik en onderhoud.
Contat et al. concludeerden daarentegen op basis van vele onderzoeken dat overstromingsrisico een gemiddeld negatieve impact heeft op de woningprijzen van 5% en 7,5% voor commercieel vastgoed. De kosten van een woningverzekering in Florida, Amerika zijn niet voor niets geëxplodeerd in de afgelopen jaren. Daarnaast gaven verschillende studies aan dat er een omgekeerde relatie bestaat tussen de energieprestatie van woningen en hypotheekachterstanden.
Langetermijnvisie en risicobeheer in duurzame vastgoedbeleggingen
Het lastige is dat niet elk risico zich op korte termijn vertaalt in een negatieve waardegroei. Dit heeft onder andere te maken met hoe taxateurs dergelijke risico’s meenemen in de waardebepaling. Pas bij een aantoonbaar negatieve impact op de transactieprijs zal de taxateur het kunnen meenemen in zijn waarderingen. Aandelenanalisten rapporteren vergelijkbare problemen waarbij klimaatrisico's momenteel onvoldoende tot uiting komen in de aandelenkoersen³. Als gevolg hiervan, zullen sommige managers geneigd zijn om te wachten met verduurzamen, aangezien het effect maar beperkt is op korte termijn. Pensioenfondsen beleggen echter voor de lange termijn en hebben een verantwoordelijkheid om hun portefeuille te beschermen tegen negatieve effecten. Het loont dus voor pensioenfondsen om zich activistisch op te stellen binnen vastgoed om deze lange termijn negatieve effecten te vermijden en dus een beter rendement te behalen.
Natuurlijk moeten we kritisch blijven ten aanzien van onze pensioenfondsen. Laten we echter ook erkennen dat duurzaam en gericht activistisch beleggen essentieel is voor de lange termijn gezondheid van onze pensioenen. Het is niet alleen verstandig, het is noodzakelijk voor een goed rendement.
Verdiep je in duurzaam en activistisch beleggen in vastgoed
Wil je meer leren over het belang van duurzaam en activistisch beleggen in vastgoed en hoe je dit kunt toepassen in je eigen carrière? Ontdek de vastgoedopleidingen van TIAS Business School en geef richting aan je toekomst in de vastgoedsector.
[1] Leskinen, N., Vimpari, J., & Junnila, S. (2020). A review of the impact of green buildingcertification on the cash flows and values of commercial properties. Sustainability, 12(7), 2729
[2] Contat J., C. Hopkins, L. Mejia and M. Suandi, “When climate meets real estate: A survey of the literature”, Real Estate Economics, Vol 52.3, 2024
[3] Bauer, R., Gödker, K., Smeets, P., & Zimmermann, F. (2024). Mental Models in Financial Markets: How Do Experts Reason About the Pricing of Climate Risk?. European Corporate Governance Institute–Finance Working Paper, (986).