:quality(90))
:quality(90))
De middenhuur - het relatief kleine deel van de huurwoningmarkt met een maandhuur van tussen de 900 en 1200 euro - staat onder druk en ter discussie. Die discussie is er al een tijd en betreft zorgen over betaalbaarheid, zorgen over het investeringsklimaat en zorgen over voorspelbaarheid. Kortom er zijn al lange tijd vele zorgen. Maar waar staan we nu en wat is het wenkend perspectief?
Op 1 juli 2024 is de wet betaalbare huur ingevoerd, waarmee de middenhuur werd gereguleerd. Het huurniveau werd gekoppeld aan de huurpunten van het woningwaarderingssysteem en de huurverhoging werd gemaximeerd om huurders beter te beschermen tegen de effecten van de krapte. Kort daarvoor werd de overdrachtsbelasting fors verhoogd, net als de box-3 tarieven. Dit alles viel bovendien samen met een explosieve stijging van de rente, waardoor het investeringsklimaat in de middenhuur rap verslechterde en investeerders in de woningmarkt - groot en klein - een pas op de plaats moesten maken. Sterker nog, verschillende woningbeleggers namen afscheid van hun huurpanden en verkochten deze vaak aan koopstarters met als gevolg, een verdere verkrapping van de middenhuur.
Het investeringsklimaat is essentieel om de motor weer op gang te brengen en het tanende aanbod in de middenhuur op termijn weer te laten groeien. Maar het investeringsklimaat is ook een relatief vaag begrip. Vaak wordt erover gesproken alsof het een gevoelstemperatuur betreft, die voor iedereen anders kan zijn. Dat maakt het zoeken naar verbetermogelijkheden extra lastig. Vandaar dat prof.dr. Dirk Brounen (TIAS) heeft samengewerkt met prof.dr. Arno van der Vlist (ASRE/RUG) aan een Monitor om dit investeringsklimaat goed in beeld te brengen. Een investeringsklimaat dat slecht is wanneer het verwachte rendement (de IRR in een kasstroomberekening vooraf) lager ligt dan de rendementseis (CAPM-norm) die beleggers nodig hebben om hun geld te kunnen investeren. Beide grootheden -de IRR en de CAPM norm - zijn te becijferen, waardoor we het investeringsklimaat door de jaren heen kunnen objectiveren en volgen.
Met welk doel? Met een heel nuttig doel voor ogen. Het doel is om het gezamenlijk gesprek over een beter investeringsklimaat te ondersteunen. Deze Monitor Middenhuur kan worden ingezet om te bezien welke factoren hebben gezorgd voor een verslechtering, maar ook op welke wijze factoren kunnen worden aangepast om te komen tot voldoende verbetering van het investeringsklimaat. Factoren die door beleid kunnen worden beïnvloed. Later dit jaar zal deze Monitor Middenhuur openbaar worden gemaakt, zodat iedereen hiermee aan de slag kan in goede gesprekken over een betere toekomst voor de middenhuur.