Driemaal waarde voor je geld
Eerder vandaag publiceerde het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) de drijfveren en barrières voor verduurzaming onder woningeigenaren. Hun conclusie is niet verrassend. Driekwart van de Nederlandse woningeigenaren heeft nog niets ondernomen en een belangrijke rede voor deze aarzeling is de onzekerheid over de meerwaarde. Wat levert verduurzaming de eigenaar op, nadat de kosten zijn gemaakt? Deze vraag zal ik driemaal beantwoorden in de volgende 400 woorden.
Sinds 2017 werkt een kleine Pan-Europese onderzoekscoalitie in opdracht van de Europese Commissie aan het project CRREM – the Carbon Risk Real Estate Monitor. In dit project wordt werk gemaakt van het benchmarken van de energiestatus van panden ten opzichte van een denkbeeldige beleidslijn. Deze beleidslijn wordt per land en sector berekend en eindigt in alle gevallen in het jaar 2050 in het klimaatakkoord uit Parijs. Op deze manier leer je als vastgoedeigenaar in de tussentijd waar je nu staat en wat er de komende jaren op je af komt aan strenger beleid. Dit oogt in eerste instantie allicht als een grimmig perspectief, maar niet getreurd. Het goede nieuws is dat juist bij vastgoed de energiestatus kan worden verbeterd door een ingreep. Ingrepen waar de kosten voor de baten uit gaan. Om die baten toch al in beeld te brengen heeft CRREM onderstaande figuur opgesteld met daarin drie bronnen van duurzame waarde.
In deze figuur staan allereerst twee lijnen geschetst. Deze lijnen geven zicht op de kosten van het toekomstig energieverbruik van het betreffende pand. Indien de eigenaar niets onderneemt, zullen deze kosten in een rechte lijn blijven stijgen. Er is hier echter ook een weergave van een ingreep (een retrofit) in het jaar 2021. In dit geval stijgen de kosten eenmalig om vervolgens als een vlakke lijn te worden voortgezet. Met andere woorden, het pand kent na deze ingreep netto geen energiekosten meer, maar om tot die status te komen zal eenmalig flink moeten worden geïnvesteerd. Wat levert deze investering dan op aan waarde?
Nou allereerst is daar de energiebesparing. Stel we nemen het perspectief tot 2050 in dit voorbeeld, dan zal de eigenaar zich kunnen verheugen op een aanzienlijke lastenbesparing. Deze kosten zouden zonder ingreep zijn doorgestegen, terwijl de ingreep zorgt voor een cap die lager ligt. Het verschil tussen beiden staat weergegeven in geel als de A-waarde. Daarnaast zal het pand profijt hebben van zogenaamde indirecte voordelen na de ingreep. Verduurzaamde panden zijn couranter in de markt, comfortabeler in gebruik en genieten dus een competitief voordeel ten opzichte van de bestaande voorraad. Dat voordeel staat weergegeven in rood als de B-waarde. Deze waarde neemt geleidelijk aan af, want nieuwbouw zal zorgen voor steeds meer duurzame alternatieven. Tot slot, is er de blauwe C-waarde. Dit is een groeiend voordeel, dat staat voor de bescherming die je geniet tegen toekomstig overheidsbeleid. Een toekomst waarin sancties (verhuurverbod, verhoogde belastingdruk) op niet-verduurzaming zullen oplopen. Sancties waar je na de ingreep tegen bent beschermd.
In deze video vertelt Prof.dr. Dirk Brounen hier meer over.