Real Estate

Drie voor twaalf!

11 december 2017
duurzaam-klok

Het leven is mooi en het gaat hartstikke goed. Onze kinderen zijn de gelukkigste op aarde, onze zorg is de beste van Europa, onze vrouwen zijn Europees kampioen voetbal, onze economie draait weer op volle toeren, en onze vastgoedprijzen stijgen weer gestaag. Wij mogen echt niet klagen.

Wij mogen echt niet klagen, maar wij moeten wel vrezen. Wij moeten vrezen, want het is drie voor twaalf, althans op de Doom’s Day Clock. Een klok die sinds 1947 zorgvuldig wordt bijgesteld door internationale wetenschappers uit de zogenaamde Science and Security Board. Deze klok bundelt en vertaalt alle informatie over de staat waarin onze wereld verkeert, en berekent elk jaar de kans op een “man made global catastrophe”. En vandaag is het dus drie voor twaalf. Even ter vergelijk, sinds 1947 stond deze klok eenmaal eerder zo dicht bij twaalf, en wel in 1953 tijdens de nucleaire stare down tussen de VS en de Sovjet-Unie. Die brachten toen de wereld even kort en dicht aan de afgrond. Sindsdien ging het beter, en zelfs goed. De klok liep terug tot 17 voor twaalf in 1990 vlak na de val van de Berlijnse muur, toen argwaan massaal werd ingeruild voor optimisme. Maar sinds 2007 loopt de klok weer dreigend richting twaalf, ditmaal niet vanwege nucleaire spanning, maar door de veranderingen van ons klimaat, dat warmt namelijk op.

Vastgoedmarkt is grootaandeelhouder

Wij weten allemaal dat daar een probleem zit. De aarde warmt op, en in het huidige tempo sterven vitale ecosystemen deze eeuw nog af. Onze economie die op volle toeren draait, draait nog vooral op fossiele brandstof. De bijbehorende CO2-uitstoot verstikt onze wereld, en de vastgoedmarkt is grootaandeelhouder. Vastgoed is verantwoordelijk voor ruim 40% van alle CO2-uitstoot. Wij duwen momenteel als sector de klok verder richting twaalf. In die zin zijn wij niet anders dan de armpje drukkende wereldleiders tijdens de koude oorlog. Die stopten daarmee nadat er internationale afspraken werden gemaakt om te ontwapenen. Dat is nu ook al gebeurd, die internationale afspraken zijn gemaakt in Kyoto, Copenhagen, én in Parijs. Maar het grote verschil met 1953 is dat wij het internationale verdrag niet simpel en snel kunnen laten uitvoeren door onze chef inkoop kernkoppen. Nee, dit keer moeten wij zelf én samen aan de slag om het besluit van onze wereldleiders uit te voeren. En dat blijkt lastig, heel lastig.

James Bond

Ook in de vastgoedmarkt wordt er veel gesproken en vergaderd over duurzaamheid en het klimaat, maar tot nu toe slaagt de sector er nauwelijks in om deze woorden te vertalen tot daadkracht. Soms lijkt de vastgoedmarkt te wachten op die ene James Bond, die drie seconden voor twaalf de kernkop onschadelijk maakt. Spoiler alert, James komt deze keer niet. Er zijn geen geheimagenten voor ons op pad om het grote klimaatonheil af te wenden. Dit keer is het aan ons. Deze heldenrol voor de vastgoedprofessional is duidelijk nieuw en vergt gewenning. Want de Nederlandse vastgoedmarkt aarzelt nog volop en soms ook hardop. Nederland bungelt nog onderaan de lijstjes waar het gaat om de transitie naar duurzame energieopwekking, en in de koopwoningmarkt krijgen wij het amper voor elkaar om de bestaande voorraad te verduurzamen. Maar er is hoop, het kán namelijk wel!

Gidssector

Het is dan wel 3 voor 12, maar het is gelukkig nog niet te laat. Dankzij de eerste pioniers in de vastgoedsector hebben wij inmiddels genoeg geleerd om de veilige route te vinden tot duurzame successen. Voorbeelden die goed gebruikt kunnen worden om met meer tempo hogere ambities te bereiken. Het kan wél. Als partners van het TIAS vastgoedLAB hebben PGGM, Rabobank, Rijksvastgoedbedrijf, Amvest, PWC, TIAS en Tilburg University de koppen bijeen gestoken om zowel de praktijk en de theorie van duurzaam vastgoedsucces in kaart te brengen. Inspirerende voorbeelden zoals – Madaster, waarmee gebouwgrondstoffen modern kunnen worden geregistreerd en worden ingezet in circulaire business modellen – GRESB, een wereldwijde benchmark die de duurzaamheid van vastgoedfondsen transparant maakt, - Zorghuizen, die op basis van leegstaand vastgoed een tweede duurzaam leven krijgen als moderne zorglocaties voor ouderen – en Groene Hypotheken, die de toekomstige voordelen en besparingen op voorhand voelbaar maken in voordelige financiering. Mooie voorbeelden van duurzaam succes, die meer aandacht verdienen. Want wat je aandacht geeft, groeit!

Onze vastgoedmarkt kan door het opschalen van deze duurzame successen nog een gidssector worden, een waardevolle pion in de Nederlandse energieakkoorden en een exportproduct voor andere landen. De Nederlandse vastgoedmarkt is namelijk niet de enige die lang heeft geaarzeld. Maar met de juiste versnelling kan de vastgoedmarkt het trage peloton verlaten en zorgen voor opzienbarende inspiratie. Met duurzaam succes kan deze sector Nederland aangenaam verrassen. 

Nieuwe slimme technologie

Hoe kom je dan tot duurzaam succes? Lang zat de aarzeling in het ongemak ten aanzien van de nieuwe afweging tussen extra kosten en nieuwe voordelen. Wie tot duurzaam succes wil komen in de vastgoedmarkt, zal dingen anders moeten doen. Nog steeds weeg je kosten zoals een verbouwing, af tegen opbrengsten, zoals een hogere verkoopprijs. Maar duurzame successen bereken je niet met oude kengetallen en vuistregels. Duurzame successen vergen nieuwe slimme technologie en dito kosten. Die zijn vaak snel in beeld, maar van kosten worden ondernemers, eigenaren en verhuurders niet snel enthousiast. Gelukkig is er nu ook goed zicht op de nieuwe voordelen die voortkomen uit deze kosten. Dankzij 10 jaar ‘eerste-schapen-over-de-dam’, weten wij nu wat duurzaam vastgoedsucces oplevert in lagere leegstand, hogere huur en groene prijspremies. Het VastgoedLAB heeft de meest betrouwbare feiten uit 10 jaar internationale literatuur verzameld, zodat iedere ambitieuze vastgoedprofessional deze feiten kan gebruiken in noodzakelijke richting duurzaam succes. Deze vind je snel en eenvoudig in de VastgoedLAB ‘duurzame vastgoedfeiten’, een overzicht met de relevantste resultaten uit de internationale wetenschap.    

duurzame-vastgoed-feiten

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En wat als niet? Dan worden de gevolgen voelbaar. Het is immers drie voor twaalf, maar niet alleen voor de wereld als geheel ook voor de omzet van de vastgoedprofessional. Niet verduurzamen van de portefeuille zal resulteren in ‘stranded assets’, panden die straks niet meer voldoen aan de eisen van de overheid en de voorkeuren van de klant. Stranded assets zijn straks de panden waarop zal moeten worden afgeboekt omdat te lang is geaarzeld. Maar ook voor die tijd zal de schaduw van duurzaam succes merkbaar worden. Want een makelaar, adviseur of taxateur zonder een goed verhaal over duurzaam succes zal omzet gaan mislopen. Niet elk pand in Nederland zal vandaag al rendabel kunnen worden verduurzaamd, maar bij elk pand is wel een professional nodig die deze afweging grondig kan helpen maken. Conservatief achteroverleunen op basis van een verouderd repertoire kost je opdrachtgevers.

De langetermijnbelangen zijn te groot om op oude kortetermijnprikkels te sturen naar vastgoedsucces. Met kennis van de nieuwe vastgoedfeiten, komt duurzaam succes beter in beeld. Die route ligt nu al open, wij hoeven niet te wachten op het volgende energieakkoord dat met scepsis zal worden ontvangen.

Ben jij geïnteresseerd in duurzaam succes, of heb jij vragen of ideeën die je wil delen? Neem dan contact met ons op via vastgoedlab@tias.edu

Literatuurlijst achter de duurzame vastgoedfeiten:

Aroul, R.R. and J.A. Hansz. (2012). The Value of ‘‘Green:’’ Evidence from the First Mandatory Residential Green Building Program. Journal of Real Estate Research, 34(1) 27-49.

Brounen, D., Kok, N. (2011). On the economics of energy efficiency in the housing market. Journal of Environmental Economics and Management 62, 166–179.

Chegut, A., Eichholtz, P. & Kok, N. (2014). Supply, Demand, and the Value of Green Buildings. Urban Studies 21:22-43

Deng, Y., Li, Z., & Quigley, J. M. (2012). Economic returns to energy-efficient investments in the housing market: evidence from Singapore. Regional Science and Urban Economics 42:506–515.

Devine, A., & Kok, N. (2015). Green Certification and Building performance: Implications for Tangibles and Intangibles. The Journal of Portfolio Management, 41(6), 151-163.

Eichholtz, P. M. A., Kok, N. & Quigley, J. M. (2010). Doing well by doing good: green office buildings. American Economic Review, Vol. 100 No. 5, pp. 2494–511.

Eichholtz, P. M., Kok, N., & Quigley, J. M. (2016). Ecological responsiveness and corporate real estate. Business & Society, Vol. 55(3), 330-360.

Eichholtz, P. M. A., Kok, N. & Quigley, J. M. (2013). The Economics of Green Building, The Review of Economics and Statistics, Vol. 95 No. 1, pp. 50-63.

Fuerst, F., & McAllister, P. (2009). An investigation of the effect of eco-labeling on office occupancy rates. Sustainable Real Estate, 1(1), 49-64.

Fuerst, F., & McAllister, P. (2011a). The impact of energy performance certificates on the rental and capital values of commercial property assets” in Energy Policy (39):6608-6614

Fuerst, F., & McAllister, P. (2011c). Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values. Real Estate Economics , 39 (1), 45-69.

Kahn, M. E., & Kok, N. (2014b). The capitalization of green labels in the California housing market. Regional Science and Urban Economics 47:25–34.

Kats, G. H. 2003. Green building costs and financial benefits. Cambridge, MA: Massachusetts Technology Collaborative.

Kok, N., & Jennen, M.G.J. (2012). The Impact of Energy Labels and accessibility on office rents. Energy Policy 46, 489-497

Mason, C. F. (2013). The economics of eco-labeling: Theory and empirical implications. International Review of Environmental and Resource Economics, 6, 1-32.

Matisoff, D.C., Noonan, D.S., Flowers, M.E. (2016). Green buildings. Economics and Policies. Review of environmental Economics and Policy. Vol. 0, No. 0, pp.1-19.

Miller, N.G., J. Spivey, and A. Florance. Does Green Pay Off? Journal of Real Estate Portfolio Management, 2008, 14:4, 385–400.

Op ’t Veld, H. & Vlasveld, M. (2013). The Effect of Sustainability on Retail Values, Rents and Investment Performance: European Evidence. Journal of Sustainable Real Estate, Vol. 6, 2014, pp. 163-167.

Pivo, G., & Fisher, J. D. (2011). The walkability premium in commercial real estate investments. Real Estate Economics, 39(2), 185-219.

Runde, T. P. & Thorye. S. L. (2010). Integrating Sustainability and Green Building into the Appraisal Process. Journal of Sustainable Real Estate Vol. 2, No. 1, 2010.

Wiley, J., J. Benefield, and K.H. Johnson. (2010). Green Design and the Market for Commercial Office Space. the Journal of Real Estate Finance and Economics, 41(2), pp. 

Relevante Artikelen