Finance

4 redenen om je hypotheek straks om te keren

18 december 2017

Nederland vergrijst en de overheid trekt zich terug. Deze boodschap is niet nieuw. Sterker nog, de afgelopen 10 jaar zijn tal van hervormingen ingezet in het kader van de vergrijzing en steeds was het resultaat dat de overheid meer eigen regie (en eigen bijdrage) vraagt van de oudere, de student en van de woningbezitter.

De overheid trekt zich stilaan steeds verder terug uit onze ouderenzorg, ons onderwijs, en uit onze woningmarkt en maakt steeds meer ruimte voor eigen keuzes. Maar hoe wij deze nieuwe keuzes moeten maken en betalen blijft voor velen onduidelijk. Vandaar dat wij in deze bijdrage stil staan bij de omkeerhypotheek, een product waarmee huizenbezitters nu al een deel van hun stille reserves in de eigen woning kunnen gaan inzetten om nieuwe keuzes mogelijk te maken.

Het regeerakkoord

'De hervorming van het tweede-pijlerpensioenstelsel leidt in de opbouwfase tot duidelijkere eigendomsrechten ten aanzien van het pensioenvermogen. Bijkomend voordeel hiervan is dat het eenvoudiger wordt om in de opbouwfase vermogensopbouw in de eigen woning in de vermogensopbouw in het pensioen in te brengen.' Deze passage van het nieuwste regeerakkoord komt niet als een verrassing. Het eerdere SER-advies pleitte al duidelijk voor een meer integrale kijk op de oude dag waarin individuele combinaties tussen pensioen en eigen woningvermogen makkelijker mogelijk worden. Maar wie de overwaarde van de eigen woning wil gebruiken als aanvulling op het pensioen hoeft niet te wachten op witte rook uit Den Haag. De omkeerhypotheek maakt ook vandaag al mogelijk om een deel van je overwaarde te verzilveren zonder te hoeven verhuizen.

Hoe werkt het?

Het principe van de omkeerhypotheek is zeer eenvoudig. De naam zegt het eigenlijk al. Je neemt een hypotheek op je eigen woning, maar dit keer niet om de woning aan te kopen, maar in feite om (een deel) van je woning alvast te verkopen. Stel je bewoont een woning van 300 duizend euro, met een openstaande hypotheekbalans van 100 duizend euro. Een deel van de resterende 200 duizend euro hypotheekvrije overwaarde kun je dan opnemen middels een omkeerhypotheek, waarbij de bank jou voorziet van een afgesproken reeks aan uitbetalingen in ruil voor een financieringsrente. De Verzilverhypotheek van Florius rekent hiervoor 3,9%. Momenteel beperkt Florius dit product tot maximaal 18,5% van de overwaarde, waardoor 37 duizend euro kan worden opgenomen en uitgekeerd in een termijn van 10 jaar. Florius is bovendien de enige actieve aanbieder van omkeerhypotheken in Nederland. Maar dat zal gaan veranderen.

Het buitenland

Andere landen, waar de vergrijzing al eerder heeft gezorgd voor een veranderende overheid zoals in de VS, Japan, Australië, maar ook dichter bij huis zoals in Groot-Brittannië en in Frankrijk kennen de omkeerhypotheek al. In Frankrijk kent de omkeerhypotheek (de Viager) een lange geschiedenis, maar worden deze producten opgesteld tussen twee private partijen en doorgaans met de gehele woning als onderpand. In de Verenigde Staten worden reverse mortgages sinds 1990 aangeboden en stilaan steeds populairder. In deze producten wordt een deel van de overwaarde middels een omgekeerde annuïtaire hypotheek uitgekeerd aan de bewoner. Reverse mortgages zijn populair in de Verenigde Staten en niet alleen onder huizenbezitters, ook in de wetenschap. Zo loofde Nobelprijswinnaar Robert Merton onlangs de reverse mortgages als nieuwe technologie die nodig zal zijn om pensioenen over de hele wereld betaalbaar te maken. Minder positief is Merton over de naam waaronder deze nieuwe producten in de markt worden aangeboden. In Zuid-Korea waar deze producten zeer gangbaar zijn, staan ze bekend onder de naam home pension. Het positioneren en framen van de reverse mortgage vergt nog enig werk, maar in landen waarin de omkeerhypotheek is ingeburgerd, stijgt de vraag exponentieel.  

Drie voordelen

Waarom zou deze omkeerhypotheek ook in Nederland binnenkort populair kunnen gaan worden?

  1. Het maakt stenen overwaarde vandaag beschikbaar zonder te verhuizen. De gemiddelde 65-jarige Nederlander met eigen woning, beschikt over ruim 200 duizend euro overwaarde. De enige manier om die waarde contant en beschikbaar te maken was door verkoop. Maar wij zijn gehecht aan ons huis en onze omgeving. Via een omkeerhypotheek kun je zonder te verhuizen toch alvast de opgebouwde overwaarde inzetten om je leven te veraangenamen. Ideaal om je pensioen mee aan te vullen, of zelfs eerder in te laten gaan.
  2. De omkeerhypotheek kan de fiscale druk verlagen. Onlangs heeft het kabinet besloten om volledig afgeloste koopwoningen te belasten middels het huurwaardeforfait, het einde van de Wet Hillen. Indien via een omkeerhypotheek deze overwaarde weer kan worden afgebouwd, wordt deze fiscale aanslag stapsgewijs verlaagd. Dat past beter in een tijd, waarin de overheid meer keuzeruimte wil gaan geven. De omkeerhypotheek kan zo ook een fiscale beloning worden voor een actieve keuze om eigen middelen vrij te maken en in te zetten voor bijvoorbeeld de oude dag.
  3. De omkeerhypotheek past perfect in een begroting van geluk. In een begroting van geluk stemmen Nederlanders straks hun toekomstige wensen en eisen af op hun bezit en mogelijkheden. Een sabbatical, een studie van de kinderen zonder studieschuld, extra zorg voor je ouders wanneer mantelzorg niet volstaat. Met een begroting van geluk maak je eigen keuzes voor wat echt belangrijk is voor jou, althans wanneer je in staat bent om de eigen bijdrage te leveren. Met een omkeerhypotheek wordt de grootste stille reserve van huishoudens - de eigen woning – een belangrijke troefkaart in deze begroting. Meer over het begroten van geluk, lees je in het boek Nooit Meer Slapend Arm.
  4. Omkeerhypotheken vormen bovendien de opmaat tot de wens om langer thuis te kunnen wonen. Over één ding is iedereen het eens, het liefst wordt je mooi oud in je eigen thuis. Omwille van de stijgende kosten van ouderenzorg is de overheid dan ook actief het langer thuis wonen gaan stimuleren door het zogenaamd scheiden van zorg en wonen. Het bejaardentehuis is passé, voortaan dienen wij langer zelfstandig thuis te wonen. Dat kan ook steeds beter en langer - wij worden immers vitaler oud - en kunnen vaak rekenen op mantelzorg uit de omgeving. Maar ook slimme technologie zoals Domotica kan helpen om die oude dag in eigen thuis te veraangenamen. Met slimme sensortechnologie wordt het langer thuis wonen dan makkelijker mogelijk. Een omkeerhypotheek past perfect in deze trend. Deze technologie kost immers geld. Geld dat kan worden vrijgemaakt om die eigen woning tot een moderner thuis te maken, wanneer onze levensfase daarom vraagt. 

Hoe nu verder?

Er zijn dus goede redenen waarom omkeerhypotheken in de toekomst populair kunnen gaan worden in ons land. Zijn er ook nog weerstanden die deze opkomst van de omkeerhypotheek in de weg staan? Jazeker, zo zijn de omkeerhypotheken nu nog relatief duur en complex. Complex, omdat dit nieuwe product verschillende risico’s zoals de kans op huisprijsdalingen en rentestijgingen verrekent in de prijs – de hypotheekrente. Duur, want naast deze hypotheekrente, betaal je ook voor een verplicht advies, woningtaxatie en hypotheekakte. Bovendien is de hypotheekrente nog niet fiscaal aftrekbaar. Dit alles kan snel veranderen, wanneer de overheid haar burgers echt actief gaat stimuleren om eigen middelen vrij te maken. Met slimme fiscale voordelen, gaan dan heel wat Nederlanders geïnteresseerd raken in een planning van hun langere termijn. Bovendien kunnen in een toekomst van slimme data technologie en blockchain veel van de huidige taxatie- en notariskosten straks snel omlaag.  

Dirk Brounen en Kees Koedijk zijn hoogleraar financieel management bij TIAS Business School aan de Universiteit van Tilburg. Brounen is gespecialiseerd in de financieel kant van vastgoedkeuzes, terwijl Koedijk vooral veel onderzoek verricht naar het ideale pensioenstelsel. Samen bestuderen zij bovendien de dynamiek van alledaagse financiële beslissingen en schreven hierover het populaire boek Nooit Meer Slapend Arm.